近年来，产业园区的供给增加叠加需求的疲软，导致市场采取“以价换量”的方式换取空置率下降。除此之外，同质化严重、招商难、融资难、供给过剩等问题持续困扰着整个行业。

　　目前，国营产业园区纷纷下场进行“园区降维”操作，通过为企业提供免租金园区，吸引企业入驻从而降低空置率。但长期来看，这种国资背景的园区依托财政补贴和资产规模推行免租的行为，会导致民营园区被迫加入“价格战”，而民营企业却因刚性成本无法跟进免租举措。此外，企业可能为追逐免租政策在相邻区镇间搬迁，政策红利消退后，遗留下来的仍是居高不下的空置率和愈来愈低的租金，最终产生恶性竞争的风险。

　　虽然免租金政策短期可缓解企业成本压力，但产业园区真正的护城河在于产业生态链的构建与产业服务能力的提升。

　　政策直指园区增量，生物医药跨越周期

　　2025年上半年，共录得26起产业相关的政策，主要聚焦在壮大战新产业、推动产业升级方面。

　　3月5日，政府工作报告提出，因地制宜发展新质生产力，加快建设现代化产业体系。其中提及，深入推进战略性新兴产业融合集群发展。建立未来产业投入增长机制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未来产业。

　　当前全球创新格局加速重构的背景下，加速未来产业布局已成为抢占科技制高点、重塑产业链优势的关键战略选择。园区方面，传统“拼地式”产业园区正向技术垂直型生态圈转型，智能化园区、零碳园区也逐渐成为发展的主要方向。

　　6月30日，国家发改委等多部门联合发布《关于开展零碳园区建设的通知》。政策表示完善升级园区基础设施。优化园区基础设施规划设计，系统推进电力、热力、燃气、氢能、供排水、污染治理等基础设施的建设改造。推动新建建筑按照超低能耗建筑、近零能耗建筑标准设计建造。完善园区绿色交通基础设施，加快运输工具低碳零碳替代。

　　其中值得注意的是，6月11日，山东济南印发《关于进一步加强工业标准厂房项目监督管理的实施意见》（下统称“《意见》”）。

　　《意见》提及，坚持科学规划、合理布局。严格落实有关国土空间规划和产业规划政策，从严控制增量、持续优化存量、全面提升质量。原则上应在合规工业园区内实施。

　　此外，《意见》还提及要严控总量，除省市重点项目、有明确产业引入的项目外，原则上各区县（功能区）不再新增工业标准厂房面积指标。各区县（功能区）实行总量控制，可申请将已批复但未实施的项目面积指标腾退，用于新的工业标准厂房项目建设，以盘活存量工业用地。

　　2024年12月23日，自然资源部、国家发展和改革委员会、国家林业和草原局联合发布《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》，其中表示建设用地要严格控制增量，积极盘活存量，把节约用地放在首位，重点在盘活存量上下功夫。新上建设项目首先要利用现有建设用地，严格控制建设占用耕地、林地、草地和湿地等。

　　观点指数了解到，《意见》是继自然资源部等机构发布指导目录后，首个明确响应这一方向、从供给端严控工业标准厂房增量的地方政策。此前发布的地方政策主要通过低效用地整治、工业控制线划定等间接落实国家政策要求，但未直接规定“严控工业标准厂房增量”。

　　目前，产业园区面临着严重的供需不平衡问题，从供给端解决问题可以较好地遏制低效新增供应，盘活存量空间。

　　此外，5月16日北京通州出台《关于北京城市副中心鼓励医药健康产业发展的实施细则》，其表示将支持创新平台建设。支持建设实体化研发中心、产业研究院、新型研发机构等创新平台。

　　医药健康产业是我国发展战略性新兴产业的重点方向，加之目前对医疗健康的需求日益增长，医药健康产业有着更好的市场前景和发展空间。近年来，各省市政府加大对生物医药产业的支持力度，推动技术创新和产业升级，提高产品质量和服务水平，促进生物医药产业的协调发展，并将其培育为经济增长的新动能，助力经济结构转型升级。

　　去年两会期间，就已有政协委员表示投资大幅下降是当前生物医药产业面临的突出问题，生物医药行业普遍信心不足，如果现状持续，不少企业会因融不到新的投资而陷入资金链断裂的困境。

　　根据GlobalData数据，2025年第一季度生物制药行业的风险投资规模与2024年同期相比下降了20%。具体数据为，2024年第一季度该行业的全球风险融资额为81亿美元，而2025年第一季度降至65亿美元。

　　去年开始，已有较多的政府引导资金投向生物医药领域、地方政府设立产业专项基金等，并与风险投资基金合作，共同支持生物医药研发。

　　2024年7月12日，上海拟设立总规模890亿元的三只产业先导母基金，其中有215亿元将投向生物医药领域，涵盖创新药物及高端制剂、高端医疗器械、生物技术、高端制药装备等领域。

　　2024年12月23日，北京亦庄表示将正式设立规模为100亿元的北京经济技术开发区（北京亦庄）政府投资引导基金二期，继续聚焦经开区四大主导产业、六大未来产业等符合经开区产业定位和相关产业政策的企业，重点关注产业链提升、强链补链、自主创新等事关经开区经济发展和产业促进的各类项目，为经开区打造现代化产业体系提供强劲推动力和支撑力。其中，针对生物技术与大健康产业，二期基金将出资设立生物医药专项基金。

　　2024年12月20日，深圳出台《深圳市龙华区促进生物医药产业发展若干措施》。政策主要包括三个方面：推动产业集聚发展、提升产业创新能力、完善产业生态体系。

　　其中，政策提及支持建设生物医药专业园区。对通过市级部门评估的生物医药专业园区，给予100万元奖励。对经区产业主管部门评估的生物医药专业园区，按照上年度运营费用的10%，给予园区运营公司每年最高100万元的资助。对经区产业主管部门评估的生物医药企业和机构，按照上年度实际支付租金的50%，给予每年最高20万元、最长3年的房租资助。

　　PPI连续33个月负增长，园区出现降维

　　宏观指标数据方面，据国家统计局披露，2025年6月份，规模以上工业增加值同比实际增长6.8%（增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率）。从环比看，6月份，规模以上工业增加值比上月增长0.50%。1-6月份，规模以上工业增加值同比增长6.4%。

　　分行业看，6月份，41个大类行业中有36个的增加值保持同比增长。其中，煤炭开采和洗选业增长6.5%，石油和天然气开采业增长3.6%，农副食品加工业增长8.2%，酒、饮料和精制茶制造业增长3.4%，纺织业增长2.5%，化学原料和化学制品制造业增长7.5%，非金属矿物制品业下降0.1%，黑色金属冶炼和压延加工业增长4.1%，有色金属冶炼和压延加工业增长9.2%，通用设备制造业增长7.8%，专用设备制造业增长4.6%，汽车制造业增长11.4%，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增长10.1%，电气机械和器材制造业增长11.4%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长11.0%，电力、热力生产和供应业增长1.6%。

　　而CPI和PPI方面，2025年6月，居民消费价格指数（CPI）同比由上月下降转为上涨0.1%；环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点；扣除食品和能源价格的核心CPI同比继续回升，上涨0.7%。工业生产者出厂价格指数（PPI）环比下降0.4%，降幅与上月相同，同比下降3.6%，降幅比上月扩大0.3个百分点。

　　其中，CPI为连续下降4个月后转涨。国家统计局表示CPI由降转涨主要受工业消费品价格有所回升的影响。工业消费品价格同比降幅由上月的1.0%收窄至0.5%，对CPI同比的下拉影响比上月减少约0.18个百分点。

　　但环比来看，CPI仍呈现下降趋势。受高温、降雨较常年同期偏多影响，食品价格环比下降0.4%，降幅小于季节性水平0.5个百分点。工业消费品价格由降转涨，受国际油价变动影响，汽油价格环比由上月下降3.8%转为上涨0.4%，带动能源价格由上月下降1.7%转为上涨0.1%。

　　值得注意的是，PPI已自2022年10月以来连续33个月录得负增长，且PPI与CPI的“剪刀差”持续扩大。市场表示，当PPI降幅超过CPI时，意味着企业正在替消费者承担成本压力，这种传导效应最终会反噬就业市场。

　　因为PPI是企业景气指数的核心反映，反映今后市场总体价格的趋势。PPI的持续负增长会压缩企业利润，进而可能引发裁员潮，降低消费能力，导致CPI的进一步下降。

　　人才方面，今年以来确有不断增加的“园区降维”案例，对于民营企业而言，优惠政策的背后是不断增加的生存压力及恶性的市场竞争风险。

　　3月10日，深圳国资委表示在市、区协调联动下统筹调配了10万平方米市属国企产业园区资源，为入园的小微科创企业提供“低成本、高品质”的产业空间，通过区政府遴选且符合相应政策条件的科技企业最低可享受2年以内的免租优惠（签一年合同免一年租金，或签三年合同前两年免租第三年减半），实现“零租金”入驻。

　　此外，深圳国资委还表示将结合实际为科创企业推出更多“零成本”产业空间，更大范围降低科技企业成本。

　　3月7日，深圳宝安区创新创业“无忧空间”首批13家载体在汇智研发中心正式发布。“无忧空间”聚焦“20+8”产业集群，重点服务人工智能、智能机器人、灵巧手等前沿领域，为入驻企业提供3至12个月免租空间，并配套政策辅导、产业对接、金融链接、产品推广等系统服务。

　　3月28日，北京海淀区推出“中关村AI北纬社区”，旨在进一步降低青年人才和小微企业创新成本，充分发挥北京中关村学院人才培养和产教融合优势。入驻企业可享受最高三年全免的优质产业空间、周边千套人才公寓的强力保障以及企业孵化加速、人才服务、产业政策等一站式全要素赋能，营造集约便捷、开放包容，与顶级科研力量协同共生的创新生态。

　　4月3日，苏州高铁新城“环秀湖青年启航计划”共统筹调配了10万平方米国资产业园区资源，旨在为创新创业人才提供更多“高品质”的产业空间。通过遴选且符合相应政策条件的人才，可给予200平方米以内的面积或总数不超过10个工位的两年“零租”支持（不包含物业费用、能耗费用等，人均面积不超过10平方米）。

　　7月17日，广东惠州西湖智谷推出零租金政策，优先针对软件信息（上规）、人工智能、低空经济、生产性服务业、数字经济、AI等新兴产业领域企业，达到入园的标准和要求，给予超常规免租期。

　　但这种国资背景的园区依托财政补贴和资产规模推行免租的行为，会导致民营园区被迫加入“价格战”，而民营企业却因刚性成本无法跟进免租举措。此外，企业可能为追逐免租政策在相邻区镇间搬迁，政策红利消退后，遗留下来的仍是居高不下的空置率和愈来愈低的租金，最终产生恶性竞争的风险。

　　观点指数认为，虽然免租金政策短期可缓解企业的成本压力，但产业园区真正的护城河在于产业生态链的构建与产业服务能力的提升。

　　一季度样本企业业绩方面，营收同比有增有减。其中，仅有东湖高新、市北高新、外高桥、张江高科、陆家嘴的营收同比上升，其余样本企业则营收承压。

　　电子城表示，营收同比下降主要是受园区地产市场处于深度调整阶段影响，地产销售业务面临较大压力，且其同比降幅也是观点指数统计的样本企业中最大的；浦东金桥则表示上年同期结转Office Park金湘园T28-5研发办公楼销售收入及38-06#地块土地使用权转让收入，本报告期仅有碧云尊邸商品房项目零星尾盘、车库（位）销售收入结转，导致销售收入减少；苏州高新则表示，营收同比下降是由于房地产项目的结转周期性影响。

　　观点指数了解到，项目的结转周期性影响让企业面临盈利压力、资金流转慢等问题。结转周期的滞后性，让企业在市场下行期完成的项目销售在市场回暖时才能结转成收入，导致盈利压力增大。此外，结转周期还会影响企业的资金流动性和财务状况，因为周期长会让资金回笼慢，进而影响现金流量。

　　而营收同比增加的企业则是由于运营及销售项目反哺。

　　东湖高新表示营收同比增加是因为园区运营和环保科技营业收入较上年同期增加；市北高新则表示，由于云置禾开发建设的市北华庭项目部分实现销售，带来较大的营收同比增幅。

　　观点指数了解到，东湖高新年初时就表示其将一步夯实和扩大现有环保科技和科技园区业务，同时将按照市场化原则，寻找有发展潜力或资源的优质企业，推动有科技含量、核心资源或与现有产业形成强大规模效应的企业进行重组，扩大公司的经营规模和盈利能力。

　　据其2024年报，东湖高新为应对当前经济形势的挑战，园区运营板块多措并举，以专项激励政策激发招商活力、“一类一策”促进招商去化，全年完成招商总面积47.2万方，其中销售类招商面积28.4万方，租赁类招商面积18.8万方。截止报告期末，园区物业总在租面积55万平方米。全年招引企业中，上市企业、高新技术、专精特新等优质企业占比75.4%。全年新开工建筑面积81.44万平方米，竣工建筑面积54.39万平方米，较上年同期增加41.49%。

　　此外，5月30日广州市黄埔区市场监督管理局发布了《广州开发区广州市黄埔区促进美妆大健康产业高质量发展若干措施》。

　　政策表示，明确公开征集一批符合美妆大健康产业导向且具备一定影响力的产业发展标杆示范场景、体验中心及典型案例，经专家综合评审，每年扶持项目不超过8个，每个项目最高10万元。明确支持对引领作用明显、公共服务能力强、质量技术服务平台完善的美妆大健康产业园参与全区产业园区综合效益评价，对符合条件的园区运营方给予最高300万元扶持。

　　除了美妆大健康，产业园区的细分赛道还有文化产业园等，北京也曾出台多项政策促进文化产业园区的高质量发展，如《北京市级文化产业园区认定管理办法》《关于加强腾退低效产业空间改造利用促进产业高质量发展的实施方案》等政策文件。

　　事实上，这些细分赛道的园区如文化产业园仍存在较多的缺点，如目前文化创意产业园区分布不平衡、以工业园区的思路开发文化产业园区等。

　　分布不平衡主要在于其地理空间的不平衡，文化产业园大多分布在珠三角和长三角以及环渤海地区、北京周边。而文化产业园区尤其是创意研发型的文化产业园跟传统工业园在园区的构成、聚集方式、交通位置、建筑空间、园区服务等方面均有着较大的差异。

　　观点指数认为，文化产业园的优势在于“科创+文创”的集合，通过加强与科研机构和高校的合作，推动科技成果转化，提升园区的科技含量和创新能力，如可以围绕人工智能、人脸识别、语音识别等前沿技术，结合文化内容创作，提高园区竞争力。

　　在这一发展方向上，星河产业集团持续深耕产业园区产业投资运营领域，其构建的“五维共生圈”创新生态体系，为文化产业园突破传统工业园区开发模式的局限、解决发展中的问题提供了参考。截至目前，其运营及在建面积超过200万平方米，布局近20个城市，股权投资企业超300家，配套产业基金规模超200亿元，拥有战略合作企业超5000家。依托“房东+股东”、“园区+社区”、“基地+基金”等发展模式，形成了以文化创意、新一代信息技术、高端装备制造、生命健康、科技金融等核心产业为主导的产业集群。

　　对于文化产业园区而言，人才是园区发展的重心，园区需要构建良好的人才引进和培养机制，提供有吸引力的职业发展平台和生活环境，吸引和留住高端人才。

　　北京园区净吸纳量达峰，上海园区以价换量收效不佳

　　市场情况方面，据世邦魏理仕数据，2025年二季度北京净吸纳量录得9.5万平方米，在市场租金下行的刺激下，TMT和文体娱乐等行业的搬迁需求加速释放。

　　此外，值得注意的是，以汽车及配件为代表的消费品制造也体现出产业集聚效应，小米、奔驰等龙头企业带动多个上下游企业落位亦庄经开区。上半年全市累计净吸纳量达25.7万平方米，同比增长216%，为2022年以来的同期峰值。在新型制造园区集中交付及芯片、半导体产业的发展带动下，医药健康与工业品制造合计占据新增需求的近80%，成为租赁市场的主引擎。

　　空置率方面，二季度环比下降0.9个百分点，上半年累计上升0.5个百分点至24.3%。但同样采用以价换量的形式，二季度租金平均报价环比下调3.7%，至每月每平方米138.5元，上半年累计跌幅达6.4%，创历史同期最大跌幅。

　　上海市场上半年净吸纳量为159,886平方米，环同比均呈现温和增长的趋势。行业需求方面，TMT行业以41%的比重占据租赁需求首位，其中ABCD信息技术特别活跃，同时AI赋能半导体行业，推动智能制造的发展，带来上下游企业的扩张。

　　租金方面，上海市场租金优惠和租金补贴政策依然是吸引租户的主要手段，二季度平均租金报价环比下降2.2%，降至每月每平方米133.8元。空置率方面，受新增供应和租户变动的影响，季末整体空置率环比上升1.2个百分点至22.9%。

　　报告期内，典型园区有望岳·智谷人工智能产业园、深宇半导体产业园、鄂尔多斯零碳产业园、苏州BioBAY、奥飞数据廊坊固安数据中心项目。

　　整体来看，上半年北京市场新租需求延续回暖态势且呈现多元化，上海市场则表现为虽采用以价换量形式但无法换取空置率下降。

　　报告期内，典型园区有望岳·智谷人工智能产业园、上海张江人工智能岛、深宇半导体产业园、鄂尔多斯零碳产业园、苏州BioBAY、北京亦庄生物医药园、重庆塞力斯m9工厂、奥飞数据廊坊固安数据中心项目、中国联通京津冀数字科技产业园、沪升未来展览中心。

　　望岳·智谷人工智能产业园是“总部运营+技术研发+产业转化”人工智能综合性智慧园区，以培育新质生产力为主攻方向，以大模型应用为主题，截止至2024年12月8日，已入驻55家人工智能大模型应用企业，有商汤科技、恒鲁生物、伯宇珅航等多家行业龙头企业。

　　张江人工智能岛，位于张江科学城中部核心区，占地面积6.6万平方米，地上总建筑面积达10万平方米。据了解，该园区是国内首个“5G+AI”全场景商用示范园区，也是上海市首批“AI+园区”试点应用场景，更是上海浦东新区人工智能创新应用先导区的核心承载区。

　　此外，在张江人工智能岛上，共有21幢建筑，30多个智慧未来的应用场景。这些场景涵盖了AI+家居、AI+校园、AI+医疗、AI+金融、AI+制造、AI+园区管理等多个领域，形成了完整的人工智能应用生态体系。

　　深宇半导体产业园位于坪山国家高新区，依托区域雄厚的产业基础及规划，致力于打造大湾区示范半导体与集成电路产业园。观点指数了解到，半导体与集成电路产业是全市“20+8”产业集群中的战略重点，也是坪山区重点打造的“6+3”产业发展集群之一，更是龙田街道的支柱产业。龙田街道已集聚PST、中芯国际（深圳）、昂纳科技等65家半导体企业。

　　鄂尔多斯零碳产业园是全球首个零碳产业园，由内蒙古新远景集团有限公司与鄂尔多斯蒙苏经济开发区携手打造。其中远景动力鄂尔多斯电池超级工厂是产业园的首个项目，致力于生产高能量密度、高安全性、长循环寿命的动力电池与储能电池产品。

　　据鄂尔多斯政府披露，2025年，鄂尔多斯零碳产业园将最终形成全绿色电源供给、智能物联能碳管理平台、国际零碳产业园标准、“风光氢储车”零碳产业链集群等八大创新示范，助力当地实现约3000亿元绿色新工业产值，创造约10万个绿色高科技岗位，实现约1亿吨二氧化碳年减排的目标。

　　苏州BioBAY是苏州工业园区为发展生物医药产业而建立的科技创新载体。截止至2024年11月，BioBAY汇聚了650余家创新药械企业，诞生的上市药品48件，赴境外上市企业20余家。

　　北京亦庄生物医药园位于北京经济技术开发区路东区，园区主要面向国内外生物医药研发企业提供场地孵化等相关服务。

　　据了解，该项目是国家科技重大专项课题“国家北京生物医药创新孵化基地”的核心内容，也是开发区生物医药公共服务平台的主体。项目是北京经济技术开发区路东区B7地块，占地面积8.7万平方米，总建设规模17.8万平方米。园区由商务中心、孵化中心、中试中心、中型企业楼和地下室等建筑组成。目前，形成了以新药研发、诊断试剂、临床检验、医疗器械、技术服务以及配套服务机构为主的产业集群化发展态势。园区建设了苗圃-孵化器-加速器-特色园一站式创新孵化平台，从技术、金融、人才、支撑及基础服务维度提供专业支持。

　　3月6日，奥飞数据披露公告称，拟向特定对象发行股票募集资金总额不超过17.5亿元，将用于新一代云计算和人工智能产业园（廊坊固安F栋、G栋、H栋）项目、补充流动资金及偿还银行贷款，增加廊坊固安数据中心项目投资金额至不超过48亿元。

　　中国联通京津冀数字科技产业园是京津冀协同发展的重要算力基建项目，占地近117亩，总投资44亿元。2024年，项目南区已投入运营，并吸引新浪等多家北京互联网头部企业入驻。

　　据悉，截止至5月12日，武清区现有中国联通京津冀数字科技产业园、中国电信京津冀智能算力中心等数据中心14个，智算规模已突破1万P，建成京津冀首个国产可控万卡智算资源池，有效支撑首都经济圈人工智能大模型、金融、互联网、云服务等产业算力需求，持续赋能千行百业数字化转型。

　　重庆赛力斯超级工厂位于重庆两江新区，工厂拥有超过1000台智能化设备，超3000台机器人智能协同，实现关键工序100%自动化；运用行业首创的质量自动化测试技术，实现100%质量监测追溯；通过行业领先的9000T压铸机，可将87个零件集成为1个零件，减重28%，将222个零件集成化为10个，焊接点减少1440个。

　　沪升未来展览中心位于青浦区华新镇，总面积2.7万平方米。作为大虹桥商务区建设的重要组成部分，是一个集未来科技、智能制造、展览展示、商务办公为一体的综合性文化产业园。

　　据悉，该项目是由老旧工业厂房改造成的文化产业园项目，其专注于自动化设备的展示与交易，搭建起集成果展示、技术交流于一体的专业平台，吸引了众多自动化设备、医疗器械、打印、环保科技类研发制造企业入驻。代表性企业有万奇特电子科技有限公司、上海吟涛医疗器械有限公司，目前园区去化面积达到了1.9万平方米，每年完成税收近2000万元。

　　具身智能促上下游协同发展，产业升级激发人才需求

　　报告期内，据观点指数不完全统计，共录得52起投资事件动态，其中以智能制造、数据中心类园区为主。

　　3月21日，宁德时代洛阳基地三期、四期项目在河南省洛阳市伊滨区正式开工，总投资额达180亿元人民币。宁德时代洛阳基地总投资320亿元，分四期建设。其中，一期已于2024年12月投产，二期预计将于今年6月投产。此次开工的三期、四期项目年度计划投资50亿元，预计于2026年10月底建成投用。

　　项目全部建成后，宁德时代洛阳基地将带动上下游产业集聚发展，预计可实现年产值超2000亿元，有望在河南省形成全球重要的新能源电池产业基地。

　　3月6日，未来科学城机器人产业园一期的各建筑主体结构已全面封顶，是北京市昌平区发展机器人产业的重点项目，预计今年年底完工，具备使用条件。

　　据悉，园区全力引入机器人科技型中小企业和独角兽企业，构建产业体系，打造全链条机器人产业成果转化基地，建设机器人企业高度聚集的特色园区。昌平区还以现有园区为依托，利用近百万平方米产业空间支撑，为机器人企业提供产业空间。目前，昌平区共集聚机器人企业52家，2024年产业收入突破百亿元。

　　6月23日，帕西尼具身智能超级数据工厂正式启用。该工厂占地近12000平方米，预计每年可生产近2亿条包含丰富维度的高质量训练数据。

　　帕西尼具身智能超级数据工厂是目前全球数据采集体量领先的具身智能数据采集与模型训练基地。其内部构建了“15+N”个全场景矩阵，覆盖汽车制造、3C装配、家庭、办公、餐饮等千种任务场景，部署有150个标准化采集单元，全部配备帕西尼自研的高精度数据采集设备。

　　观点指数了解到，帕西尼此次建厂的核心目标是为当前具身智能产业提供大规模、高质量的多模态训练数据，尤其是解决稀缺的触觉模态数据供给不足的问题。这一瓶颈普遍被认为是限制机器人习得复杂技能、提升泛化能力、走向更广泛应用场景的主要制约因素。

　　2025年政府工作报告中提及，建立未来产业投入增长机制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未来产业。

　　具身智能是指一种通过物理身体与环境进行实时交互，并基于感知、行动和认知的紧密耦合来实现智能行为的系统。这种技术能在智能制造、医疗康复等场景中应用，如可生产手术机器人、智能协作机械臂等。

　　因为具身智能的上游产业链包括传感器、芯片、算法、软硬件等，因此具身智能的发展除了促进下游产业链外，还能促进上游产业链的发展。

　　6月9日，杭州市首个市属国资主导运营的人才科创综合园区——汇金云创·人才科创综合体，在拱墅智慧网谷小镇顺利投用。该项目由杭州市国有资本投资运营有限公司（杭州资本）所属企业杭州市人才集团和区产投集团共同出资运营，总用地约78.2亩，总建筑面积约23.11万平方米，总投资约16亿元人民币。

　　该园区以“人才+基金+基地”模式，聚焦产业需求、人才所需，将构建以人工智能、环境科技、数智安全、商贸流通等产业为补充的科技型、创新型产业生态，通过产才融合实现产才共兴。

　　如今产业园区的招商模式逐渐从以前的“以税招商”转变为“以才招商”，主要是产业升级激发了企业对于高端人才的需求。

　　在此趋势下，西安高新配套公司作为国家级高新区的科技创新和产业发展平台，打造融合技术（Technology）、人才（Talent）、宽容度（Tolerance）的3T产业社区品牌，截止目前已运营产业园区12个，各园区共有科技企业近400家，其中引进行业领军及产业链主企业50余家，在园区从业的各类科技人才超过3万人。其旗下3TBox孵化空间作为产业投资孵化和园区运营业务的重要载体，与西安电子科技大学等合作，在人才引入环节实现校企园三方联动吸引年轻人，更将人才优势转化为园区核心竞争力。

　　这种“技术突破—产业集聚—人才吸附”的正向循环，正在成为未来产业园区的核心发展逻辑。

　　产业基金投向新质生产力，集体经济类REITs问世

　　报告期内，据观点指数不完全统计，共录得37起融资事件，其中融资类型包括债券、类REITs、ABS及基金，其中产业基金主要投向新质生产力板块。

　　5月22日，据企查查显示，江苏省数据产业基金（有限合伙）登记成立，总出资额为15亿元。该基金的经营范围涵盖股权投资、私募股权投资基金管理以及创业投资基金管理服务。

　　股权穿透后，江苏省数据产业基金由江苏省战略性新兴产业母基金有限公司和江苏省数据集团有限公司等共同出资设立。

　　5月13日，深圳市半导体与集成电路产业投资基金“赛米产业私募基金”完成工商登记注册。该基金总规模50亿元，由深圳市引导基金、龙岗区引导基金等出资，深创投、深重投为普通合伙人。

　　此基金将聚焦深圳市半导体与集成电路重点项目及细分龙头企业等，助力完善产业链。

　　这种产业基金的设立主要是要围绕本地的重点战略产业来打造和完善产业链，通过梳理地方重点产业的产业链，找出明显缺失的关键环节，然后重点投资支持这些关键环节。

　　目前政府招商模式逐步从“政策招商”、“以税招商”等转向“股权投资+招商落地”的资本招商新模式，政府通过产业基金注入“耐心资本”，重点扶持技术研发和产业化初期项目，填补市场空白。

　　4月23日，以街道集体经济载体为底层资产的“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”已正式获得上海证券交易所无异议函，成为全国首单获批的集体经济类REITs项目。

　　观点指数了解到，项目的底层资产是苏州工业园区娄葑街道集体经济载体，位于苏州工业园区东富路45号，主要租户为小型机械加工和物流企业。联创产业园项目由园区投控增信，元联基金任运营管理顾问，中联基金任发行人财务顾问。

　　集体经济类REITs与普通类REITs的区别在于主导开发的单位为社区集体，兼具经济收益与社会服务属性，募集资金主要用于推动集体资产循环开发（“开发—成熟—REITs—再开发”模式），并支持社区民生项目（如商业综合体、新能源基建等）；但普通类REITs是以市场化运营为主，目标则聚焦于资产增值和租金收益，资金多用于偿还债务、优化企业资本结构或扩大园区规模。

　　观点指数认为，通过发行类REITs，可将集体资产证券化，打破传统集体经济依赖银行贷款或财政补贴的单一融资模式，降低负债率，实现轻资产运营。

　　苏州市表示，下一步园区将继续锚定“产城融合、惠民利民”的双轮驱动路径，将回笼资金投入重点项目的同时，持续探索“集体经济+民生服务”融合机制，围绕产业发展、开放合作、绿色低碳、规范管理等方面，进一步深化组织链、人才链、资金链全要素保障、全链条赋能，努力为加快建设开放创新的世界一流高科技园区贡献“娄葑力量”。

　　REITs运营分化，数据中心类打响第一枪

　　报告期内，多家产业园REITs公布其2025年一季度的业绩情况，收入与净利润与其去年相比差异大。

　　从出租率及租金方面来看，大多数产业园REITs的租金同比下降，出租率也呈下降趋势。

　　从整体出租率来看，国泰君安临港创新产业园REIT的出租率最大，为98.38%，且同比增长4.02个百分点。据其一季报，REIT的租户有20 家，主要集中在汽车装备、高 新材料、精密机械、生物医药及其他行业。

　　此外，华安张江产业园REIT、中金联东科创REIT、中金重庆两江REIT及国泰君安东久新经济REIT的出租率均维持在90%以上，显示出较强的抗风险能力和稳定性。

　　其中，国泰君安东久新经济REIT的表现尤为亮眼，出租率达95.23%，租金水平上涨0.6%，旗下东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（常州）智造园的出租率保持在100%满租状态，而作为东久新宜的核心REIT产品，依托在高端智能制造厂房运营领域的深厚积淀，其形成了一套成熟的资产运营逻辑。

　　截止目前，东久新宜在管总建筑面积1400万平方米，布局资产项目超130个，合作新经济企业超700家。根据企业个性化需求，提供定制化厂房解决方案。东久新宜实现了租户需求与资产供给的精准匹配，不仅保障了资产的高出租率，更提升了运营稳定性，这也使得其REIT产品在市场波动中能够持续领跑，展现出强大的抗风险韧性。

　　租金方面，降幅最大的是国泰君安临港创新产业园REIT，为-5.47%，但其出租率则同比上升4.02个百分点。而华安张江产业园REIT租金同比下降1.88%，其出租率同比提升12.96个百分点。

　　6月18日，南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT均获批，这两只REITs是全国首批数据中心公募REITs，前者的底层资产是位于昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，后者的底层资产为国际信息云聚核港（ICFZ）A-18数据中心项目。

　　2024年4月，证监会出台《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，并首次将数据中心纳入科技创新REITs试点范畴。2025年，《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》进一步明确支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs。

　　两只数据中心REITs打通了民营科技企业创新融资渠道，为数字基建领域打造了可复制的“募投管退”全周期解决方案。同时，通过公募REITs上市也可以较好地应对数据中心行业重资产投资成本高、回报周期长等问题，减少出现资金周转困难的可能性。

　　早在今年4月24日，中信证券-万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划（可持续挂钩）就在上交所上市，该项目为中国数字基础设施领域首单持有型不动产ABS，而此次数据中心公募REITs的获批，则标志着数字基础设施行业在资本市场的创新突破。

　　5月30日，上海临港发布公告称国泰君安临港创新产业园REIT扩募获得中国证监会注册批复。扩募资产为上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区。

　　康桥项目资产估值为15.32亿元，以此为基础计算2025年及2026年康桥项目的分派率预测值分别为4.85%及4.94%，扩募并入后，项目整体预测净现金流分派率为4.48%和4.55%。

　　国泰君安称，本次扩募购入康桥项目丰富了基金底层资产的多样性，一方面提升了基金的投资分散度和抗风险能力，另一方面依托临港集团的产业链与产业集群优势，可为租户提供产业孵化-投资-研发-生产-合作的全链条服务，实现新老资产之间的协同效应、规模效应。

　　5月16日，上交所网站显示，创金合信电子城产业园REIT状态为“已申报”，项目原始权益人为北京电子城有限责任公司。

　　2024年3月，电子城宣布拟以全资子公司北京电子城有限责任公司持有的电子城科研开发中心、电子城三期标准厂房A1及中关村电子城国际电子总部4#科研楼作为底层资产，申请发行基础设施公募REITs。据了解，这三个项目均位于北京酒仙桥地区，中关村科技园区朝阳园内。

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